Quem tem de comunicar ao IMPIC
Qualquer entidade que exerça uma atividade imobiliária em Portugal está obrigada a comunicar ao IMPIC, independentemente da dimensão e de ser ou não uma mediadora licenciada.
As atividades abrangidas
A Lei 83/2017 não fala em mediadoras: fala em atividades. O artigo 4.º, n.º 1, alínea d) apanha as entidades que exerçam qualquer atividade imobiliária, o que é deliberadamente amplo e cobre quatro casos.
- Mediação imobiliária, com contrato de mediação celebrado com um cliente.
- Compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis por conta própria.
- Promoção imobiliária, ou seja construção de imóveis para venda.
- Arrendamento de imóveis, dentro do limiar de renda referido abaixo.
Comprar para revender conta. Uma sociedade que compra apartamentos para recuperar e revender exerce atividade imobiliária para efeitos desta lei, mesmo sem licença de mediação e mesmo que nunca intermedeie um negócio de terceiros. É o caso que mais frequentemente é descoberto tarde.
O que cada entidade comunica
Há dois formulários distintos e é comum confundi-los, porque o portal os apresenta lado a lado.
Anexo A: comunicação de atividade imobiliária
Comunica-se uma única vez, quando a atividade começa, com a data de início e o código de acesso à certidão permanente do registo comercial. O prazo é de 60 dias a contar dessa data. Quem já tinha comunicado ao abrigo da legislação anterior não precisa de repetir.
Anexo B: elementos de transação ou contrato de arrendamento
É a comunicação trimestral, e é a que a maioria das pessoas quer dizer quando fala em comunicação obrigatória. Leva a identificação dos intervenientes, o montante global do negócio e o valor de cada imóvel, os títulos representativos, os meios de pagamento com os números das contas usadas, a identificação do imóvel e, num arrendamento, o prazo do contrato.
O Responsável pelo Cumprimento Normativo
Além das comunicações de negócios, existe uma obrigação separada que passa despercebida com frequência: designar um Responsável pelo Cumprimento Normativo, o RCN. Tem de ser um elemento da direção de topo ou equiparado, e a designação é comunicada ao IMPIC por formulário eletrónico próprio, acompanhada do documento de nomeação e da aceitação escrita da pessoa designada.
A obrigação aplica-se às entidades com mais de cinco colaboradores nas áreas comercial ou administrativa, e a comunicação da designação tem prazo de 60 dias úteis a contar da data da designação.
A ausência de RCN é tratada com mais severidade do que uma comunicação trimestral em falta. É contraordenação especialmente grave (artigo 169.º-A, alínea g)), o que significa que o limite máximo da coima NÃO é reduzido a metade: fica em 1 000 000 € em vez dos 500 000 € aplicáveis a uma comunicação em falta.
Quem não está abrangido
As entidades financeiras com atividade imobiliária seguem outro regime e não estão sujeitas a esta comunicação ao IMPIC. Um particular que vende a sua própria casa também não: a lei visa quem exerce a atividade, não quem faz um negócio pontual sobre património próprio.
Nos arrendamentos existe ainda um limiar de valor: só entram os contratos com renda mensal igual ou superior a 2 500 €. Nas transmissões de propriedade não há limiar nenhum.
O que acontece a quem devia comunicar e não comunica
Falhar a comunicação do artigo 46.º é contraordenação punível com coima de 5 000 € a 500 000 € para pessoas coletivas e de 2 500 € a 500 000 € para pessoas singulares. A página das coimas explica como se chega a estes valores e o que mudou na deteção.
Fonte: Lei 83/2017, artigos 4.º, 16.º e 46.º, na redação dada pela Lei 58/2020, e informação publicada pelo IMPIC. Confirma sempre no site do IMPIC, cujo conteúdo pode ser atualizado. Comunicações Obrigatórias no site do IMPIC ↗