O ficheiro XML da comunicação ao IMPIC
O portal do IMPIC aceita um ficheiro XML que preenche o formulário automaticamente. O XML não é o que se submete: é o que evita escrever dezenas de campos à mão.
Para que serve, e para que não serve
É frequente pensar-se que o XML é a comunicação. Não é. O ficheiro é importado no formulário do portal, que fica pré-preenchido; a partir daí o processo é o normal, e o que se submete no fim é um PDF gerado pelo próprio portal e assinado digitalmente com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital.
Depois de descarregar o PDF para assinar, há uma janela de 30 minutos para o devolver assinado. É o passo onde mais gente falha, e não tem nada a ver com o XML.
Estrutura do ficheiro
O documento abre com a declaração XML em UTF-8 e contém uma declaração com quatro blocos, por esta ordem exata: a lista de compradores, a lista de vendedores, a transação e a lista de imóveis. A ordem dos elementos não é indiferente.
- compradorList: um bloco por comprador, com nome, NIF ou NIPC, nacionalidade, país, tipo e número de documento.
- vendedorList: a mesma estrutura. Uma sociedade entra como parte, com o representante aninhado dentro dela.
- transaccao: tipo de transação, data, montante, e os meios de pagamento com os respetivos valores e contas.
- imovelList: um bloco por imóvel, com freguesia, matriz, registo predial, área, finalidade e certificado energético.
Formatos que o portal exige
- Datas em DD-MM-AAAA. Não aceita o formato ISO.
- Valores monetários com espaço nos milhares, vírgula nos decimais e o símbolo no fim, por exemplo 13 000,00 €.
- Código postal partido em dois campos: os quatro dígitos num, os três noutro.
- Freguesia pelo código DICOFRE de seis dígitos, não pelo nome.
- Áreas com ponto decimal, e a unidade declarada à parte em metros quadrados ou hectares.
Um campo sem informação vai vazio, como <campo/>. Nunca zero, nunca N/A, nunca um traço. Escrever um valor de preenchimento num campo que a escritura não indica é a forma mais rápida de ter a comunicação recusada ou de declarar algo que o documento não diz.
Erros que o portal rejeita
O portal não explica o que está errado. Devolve uma mensagem técnica, quase sempre a mesma, e cabe a quem submete descobrir qual dos campos a causou. Estes são os casos que já vimos ao submeter comunicações reais.
Erro de base de dados ao gravar
Uma mensagem sobre não conseguir executar a instrução costuma significar que um campo com lista de valores levou texto livre em vez de um código, ou que um valor era demasiado longo para a coluna. O caso clássico é o registo predial: o portal espera a localidade da conservatória, por exemplo Valongo, e não o nome extenso por extenso do serviço.
O ficheiro não importa de todo
Quando a importação falha inteira, sem indicar campo, o suspeito habitual é uma nacionalidade ou um país vazios numa das partes. São campos de lista e o portal não tolera que venham em branco, mesmo quando a escritura não os menciona explicitamente.
Importa, mas não gera o documento para assinar
Um tipo de documento de identificação vazio deixa passar a importação e só rebenta no momento de gerar o PDF. O número e a validade do documento já podem ficar vazios sem problema; o tipo, não. Numa sociedade, a opção correta é a genérica, porque a lista não tem uma entrada para pessoa coletiva.
Campos obrigatórios que passam despercebidos
- O montante da transação é obrigatório e tem de coincidir com a soma dos meios de pagamento declarados.
- Com um único imóvel, o valor do imóvel tem de igualar o montante da transação, e não o valor patrimonial tributário da caderneta.
- O número do cheque é contado pelo portal, por isso vários cheques têm de vir separados e não escritos em prosa.
- A finalidade do imóvel, residencial ou não residencial, condiciona os restantes campos do imóvel.
- Os números de registo predial e de matriz são numéricos. A letra da fração vai no campo da fração, não colada ao número.
Uma quantia que passa por várias contas
Quando o sinal passa pela conta da mediadora antes de chegar ao vendedor, há dois movimentos bancários mas um só pagamento. Declara-se uma vez, com a conta de origem dos fundos como ordenante e a conta final do vendedor como beneficiário. Contar as duas pernas faz a soma dos pagamentos exceder o preço, e aí o portal recusa.
Validar antes de submeter
Vale sempre a pena passar o ficheiro por uma verificação antes de o levar ao portal, porque cada tentativa falhada custa um ciclo completo de importação, preenchimento e assinatura. O validador do ComunicaPro corre no navegador, sem conta e sem enviar o ficheiro para lado nenhum.
Fonte: instruções oficiais do IMPIC para assinatura das Comunicações Obrigatórias, e a calibração do ComunicaPro contra comunicações reais aceites pelo portal. Confirma sempre no site do IMPIC, cujo formulário pode ser atualizado. Instruções oficiais do IMPIC ↗